전세사기 예방법 & 안전한 전세 계약 가이드

2023~2025년 전세사기 피해자는 2만 명 이상, 피해액은 수조 원에 달합니다. 주요 유형으로는 깡통전세(매매가보다 전세가가 높은 물건), 이중계약(같은 집에 여러 명과 계약), 신탁사기(신탁 등기 물건에 보증금 미반환), 갭투자 후 잠적(보증금으로 여러 채 매입 후 도주)이 있습니다. 특히 빌라·다세대·오피스텔에서 피해가 집중됩니다.

① 등기부등본 확인: 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람. 근저당·가압류·신탁 등기가 있으면 위험
② 매매 시세 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 물건 매매가 확인. 전세가가 매매가의 80% 이상이면 깡통전세 위험
③ 임대인 본인 확인: 신분증으로 등기부 소유자와 동일인인지 확인. 대리인 계약 시 위임장+인감증명서 필수
④ 세금 체납 확인: 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 요청 (체납 시 보증금보다 세금이 우선 변제됨)
⑤ 건축물대장 확인: 불법 건축물·위반 건축물 여부 확인 (정부24에서 무료 열람)

전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보험사가 대신 반환해주는 제도입니다.

가입 기관:
• HUG(주택도시보증공사): 전세가율 90% 이하, 보증금 7억 이내
• SGI(서울보증보험): 전세가율 100% 미만도 일부 가능

가입 조건:
• 전입신고 + 확정일자 완료
• 계약 후 1개월 이내 가입 권장
• 보증료: 연 0.1~0.2% 수준 (보증금 2억 기준 연 20~40만원)

중요: 보증보험 가입이 안 되는 물건은 계약하지 마세요. 가입 불가 = 위험 물건입니다.

✓ 특약 필수 기재: "임대인은 전세보증보험 가입에 협조한다" "근저당 설정 시 계약 해지 가능"
✓ 계약금은 임대인 본인 계좌로만 송금 (공인중개사 계좌 X)
✓ 잔금은 전입신고·확정일자 당일 납부 (시간차 악용 방지)
✓ 공인중개사 자격 확인: 한국공인중개사협회 홈페이지에서 조회
✓ 중개보수 영수증 반드시 수령
✓ 시세보다 지나치게 싸거나 급하게 계약을 재촉하면 의심

전입신고: 이사 당일 주민센터에서 (온라인: 정부24)
확정일자: 주민센터 또는 대법원 인터넷등기소에서 부여
대항력 발생: 전입신고 + 실거주 다음 날 0시부터

우선변제권: 전입신고 + 확정일자 + 실거주 → 경매 시 보증금을 우선 돌려받을 수 있는 권리

소액임차인 최우선변제 (2026년 기준):
• 서울: 보증금 1억6,500만원 이하 → 5,500만원까지 최우선 변제
• 수도권: 보증금 1억4,500만원 이하 → 4,800만원까지

① 내용증명 발송: 임대인에게 보증금 반환 요구 내용증명 (우체국 또는 전자내용증명 이용)
② 임차권등기명령 신청: 관할 법원에 신청하면 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지
③ 전세보증보험 청구: 가입했다면 HUG/SGI에 보증금 반환 청구
④ 지급명령 또는 소액사건 소송: 법원을 통한 강제 집행
⑤ 경찰 신고: 사기 의도가 명확한 경우 (이중계약, 잠적 등) 형사 고소
⑥ 조심해에 제보: 임대인 정보를 등록하여 추가 피해 예방